La spoliation immobilière, c’est l’appropriation d’un bien appartenant à autrui par des moyens frauduleux : procuration falsifiée, vente fictive, héritiers inventés ou inscription sur le titre foncier fondée sur un acte sans valeur. Depuis 2000, le Cabinet Leghlimi défend à Casablanca les propriétaires qui découvrent que leur bien a été vendu, hypothéqué ou inscrit au nom d’un inconnu. Il prend en charge la plainte pénale, l’action civile et les démarches auprès de la Conservation foncière jusqu’à la restitution de la propriété.
Comment la spoliation se produit au Maroc
Les scénarios que le cabinet rencontre se répètent, à quelques détails près :
- La procuration falsifiée : un mandat est établi au nom du propriétaire, souvent résident à l’étranger, âgé ou décédé, puis utilisé pour vendre le bien à un acheteur complice et le revendre à un tiers présenté comme de bonne foi.
- La vente fictive : un acte sous seing privé, adoulaire ou notarié porte une signature attribuée au propriétaire et se retrouve inscrit à la Conservation foncière.
- Les faux héritiers : un acte d’hérédité écarte les vrais héritiers ou leur ajoute des étrangers, puis une part qui n’existe pas est vendue.
- L’absence exploitée : les biens des Marocains du monde, les successions non liquidées et les biens de personnes qui ont perdu leur capacité sont les premières cibles des réseaux organisés.
- L’occupation matérielle : le bien est occupé, bâti ou loué à des tiers sur la foi de titres douteux.
Le point commun est l’exploitation du système d’immatriculation lui-même : une fois le droit inscrit sur le titre, c’est au vrai propriétaire de démontrer la nullité de ce qui a été inscrit.
Ce qu’il faut faire en premier
- Demandez un certificat de propriété à la Conservation foncière compétente. C’est le document qui montre ce qui a été inscrit sur votre titre, quand et au nom de qui.
- Conservez tout ce qui prouve votre propriété et votre possession : copie du titre foncier, actes d’achat, factures d’eau et d’électricité, attestations de résidence, photographies.
- Ne négociez pas avec le spoliateur et ne signez aucun document qu’il vous propose : l’objectif est souvent de régulariser le faux après coup.
- Faites inscrire une prénotation au plus vite pour bloquer toute nouvelle cession.
- Déposez une plainte pénale pour faux et usage de faux auprès du procureur général du Roi, avec constitution de partie civile, et engagez l’action en restitution.
Ce que dit le droit marocain
Le contentieux de la spoliation repose sur trois piliers que le cabinet manie quotidiennement :
L’immatriculation foncière et l’effet de l’inscription
En vertu du dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière, tel que modifié et complété par la loi n° 14-07, les droits réels portant sur un immeuble immatriculé n’existent à l’égard des tiers que par leur inscription sur le titre foncier. (articles 66 et 67) C’est ce qui rend le faux si dangereux : le faussaire cherche l’inscription, pas l’acte en lui-même. Mais une inscription fondée sur un acte nul ou falsifié ne purge pas la nullité, et le véritable propriétaire peut en demander la radiation en justice.
La forme des actes translatifs de propriété
La loi n° 39-08 portant Code des droits réels exige que les actes translatifs de propriété immobilière ou constitutifs de droits réels soient établis par acte authentique ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. (article 4) Un acte sous seing privé qui ne respecte pas cette forme ne peut fonder une inscription valable.
La prénotation
Le dahir sur l’immatriculation foncière permet la prénotation, c’est-à-dire la conservation provisoire d’un droit réel, soit sur ordonnance du président du tribunal, soit sur la base d’une demande en justice. (articles 85 et 86) C’est la première arme du propriétaire lésé : elle informe quiconque traite sur le bien de l’existence du litige et lui retire toute possibilité d’invoquer sa bonne foi.
Le volet pénal
Le Code pénal marocain réprime le faux en écritures publiques, authentiques et privées ainsi que l’usage de faux (articles 351 à 367), l’escroquerie (article 540) et l’abus de confiance (article 547). L’État accorde une attention particulière à ce phénomène depuis la lettre royale adressée au ministre de la Justice en décembre 2016 au sujet de la spoliation des biens d’autrui, suivie d’un renforcement des procédures de notariat et d’immatriculation.
La fraude corrompt tout
La jurisprudence de la Cour de cassation est constante : l’inscription obtenue par fraude ne protège pas son bénéficiaire, et la bonne foi du tiers acquéreur est une question de fait qui se prouve, non une présomption irréfragable opposable au vrai propriétaire. C’est sur cette règle que se construisent les actions en restitution de biens passés par plusieurs ventes successives.
Comment le cabinet traite un dossier de spoliation
- Diagnostic de la situation foncière : lecture du titre et de l’historique des inscriptions, obtention des copies des actes et procurations ayant servi à chaque inscription.
- Gel du bien : prénotation et, si nécessaire, mesures conservatoires en référé.
- Action pénale : plainte pour faux, usage de faux et escroquerie avec constitution de partie civile, demande d’expertise graphologique des signatures et des documents.
- Action civile : nullité des actes, radiation des inscriptions et restitution de la propriété contre tous ceux au nom desquels le bien a été inscrit, avec dommages-intérêts.
- Exécution : suivi de la radiation effective à la Conservation foncière et expulsion des occupants s’il y a lieu.
Le cabinet plaide devant les tribunaux de première instance, les cours d’appel et la Cour de cassation, et intervient auprès de la Conservation foncière et de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie.
Qui fait appel au cabinet
- Les Marocains résidant à l’étranger qui découvrent la vente de leur bien pendant leur absence.
- Les héritiers écartés d’un acte d’hérédité ou dont la succession a été vendue à leur insu.
- Les propriétaires qui reçoivent une sommation de quitter un bien qui leur appartient.
- Les acquéreurs qui découvrent après l’achat que le vendeur n’était pas propriétaire.
- Les sociétés et investisseurs qui trouvent des inscriptions suspectes sur les terrains de leurs projets.
Prévenir plutôt que plaider
Le cabinet recommande à tout propriétaire d’un bien immatriculé, surtout s’il réside à l’étranger, de demander un certificat de propriété au moins une fois par an, de s’abonner au service d’alerte de la Conservation foncière qui signale toute demande d’inscription sur son titre, et de ne jamais laisser une procuration générale sans limite de durée entre les mains de qui que ce soit. En cas de doute sur un document ou une inscription, consulter un avocat avant de signer quoi que ce soit.
Questions fréquentes
Mon bien a été vendu avec une procuration que je n'ai jamais signée. Que faire en premier ?
Demandez immédiatement un certificat de propriété à la Conservation foncière pour voir ce qui a été inscrit sur votre titre, puis faites inscrire une prénotation pour geler la situation et déposez une plainte pénale pour faux. La rapidité est décisive : chaque jour peut servir à revendre le bien à un nouvel acquéreur qui se dira de bonne foi.
Peut-on récupérer un bien déjà revendu à un tiers ?
Oui, dans beaucoup de cas. La jurisprudence marocaine considère qu'une inscription fondée sur un acte falsifié est nulle et que la fraude corrompt tout. La question décisive est la bonne foi réelle du tiers acquéreur et la validité de son propre acte, que le tribunal apprécie au vu des circonstances de chaque dossier.
Combien de temps dure une procédure de récupération d'un bien spolié ?
Cela dépend de la complexité du dossier et du nombre de ventes successives. Le volet pénal peut durer un an ou plus en raison des expertises graphologiques ; le volet civil suit ou avance en parallèle. La prénotation protège le bien pendant toute cette durée.
Je vis à l'étranger. Puis-je suivre la procédure sans me déplacer ?
Oui. Il suffit d'un mandat d'avocat légalisé auprès du consulat du Maroc. Le cabinet conduit toutes les démarches, vous informe à chaque étape et traite les dossiers en arabe, en français et en anglais.
Le faussaire, les témoins et le notaire complices sont-ils punis ?
Le faux en écriture authentique et l'usage de faux sont des crimes en droit marocain. Toute personne qui y a participé ou en a profité en connaissance de cause en répond. L'action civile permet en outre de demander réparation à chacun des intervenants.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque dossier a ses particularités et appelle une étude propre.
