L’immobilier est au Maroc le premier patrimoine des personnes et des familles, et c’est aussi le domaine où les litiges sont les plus nombreux : titres fonciers contestés, inscriptions suspectes, indivisions qui n’en finissent pas, promoteurs qui ne livrent pas, locataires qui ne paient pas, saisies qui menacent le logement familial. Depuis 2000, le Cabinet Leghlimi défend à Casablanca les propriétaires, les héritiers, les acquéreurs et les investisseurs dans l’ensemble du contentieux immobilier, devant les tribunaux et auprès de la Conservation foncière.
Les litiges que le cabinet prend en charge
Immatriculation foncière et inscriptions
Opposition à une réquisition d’immatriculation, contestation d’inscriptions, demande de radiation, prénotation, litiges nés du cadastre et des limites. Le cabinet connaît dans le détail les procédures de la Conservation foncière et de l’ANCFCC, procédures formelles et strictes où un droit se perd facilement si les délais ne sont pas respectés.
Revendication et protection de la propriété
Récupération d’un bien détenu sans droit, défense du propriétaire contre les actions en revendication abusives, preuve de la propriété d’un bien non immatriculé par actes adoulaires et possession. Lorsque l’appropriation repose sur un faux, le dossier relève de la page consacrée à la spoliation immobilière, où le parcours pénal et civil est expliqué en entier.
Indivision et partage
Partage d’un bien indivis entre héritiers ou associés, à l’amiable ou en justice, vente aux enchères du bien non partageable, défense des droits de l’indivisaire dont le bien est exploité à son insu ou sans sa part des fruits. Le Code des droits réels (loi 39-08) régit l’indivision et le partage, et nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision.
Litiges avec les promoteurs et vente en l’état futur d’achèvement
Retard de livraison, vices cachés, écarts entre les prestations convenues et réalisées, refus d’établir l’acte définitif ou de remettre le titre foncier individuel. Ces litiges relèvent de la loi 44-00 relative à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, modifiée par la loi 107-12, qui entoure l’acquéreur de garanties que beaucoup ignorent.
Copropriété
Litiges avec le syndic, recouvrement et contestation des charges, décisions d’assemblée générale, travaux sur les parties communes. La loi 18-00 relative au statut de la copropriété, modifiée par la loi 106-12, régit ces questions, et le cabinet a consacré une étude à la prescription des charges de copropriété au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation.
Bail et expulsion
Bail d’habitation (loi 67-12) et bail commercial (loi 49-16) : mise en demeure, action en paiement et en expulsion, révision du loyer, indemnité d’éviction, reprise pour habiter ou pour démolir et reconstruire. Le cabinet défend aussi bien les bailleurs que les locataires.
Saisie immobilière et exécution
Défense du débiteur dont le bien est menacé de saisie et suivi de l’exécution au profit du créancier, à la lumière du nouveau Code de procédure civile (loi 58-25) qui a réordonné les règles de la saisie immobilière et la condition d’épuisement préalable des meubles. Voir notre article sur la saisie immobilière dans le nouveau Code.
Investissement immobilier et projets
Audit juridique du bien avant l’achat, vérification de l’absence de charges et d’inscriptions, rédaction des compromis et des actes définitifs, accompagnement de l’investisseur étranger et du Marocain résidant à l’étranger dans l’acquisition d’un bien au Maroc.
Avant toute démarche : trois documents
- Le certificat de propriété récent de la Conservation foncière, ou les actes adoulaires si le bien n’est pas immatriculé.
- Tous les contrats : achat, promesse de vente, bail, contrat préliminaire avec le promoteur, mises en demeure échangées.
- Les preuves de possession et de paiement : factures d’eau et d’électricité, quittances de loyer, procès-verbaux de constat, photographies.
Avec ces documents, le cabinet peut dès le premier rendez-vous indiquer la voie juridique correcte et les chances réelles de succès.
Comment le cabinet travaille
- Un diagnostic juridique écrit de la situation : quel est le droit, qui le détient, sur quel titre, et quels sont les risques.
- La solution amiable d’abord lorsqu’elle est possible : mise en demeure rigoureuse, négociation, médiation ou arbitrage si le contrat le prévoit.
- Les mesures conservatoires avant le procès : prénotation, saisie conservatoire, expertise en référé pour constater l’état des lieux.
- L’action en justice devant la juridiction compétente, avec suivi de l’expertise judiciaire, de l’appel et du pourvoi en cassation.
- L’exécution : un jugement non exécuté ne vaut rien, et le cabinet suit l’exécution jusqu’à l’inscription, l’expulsion ou le paiement effectif.
Pourquoi le cabinet
- Vingt-cinq ans de pratique du contentieux immobilier à Casablanca et devant les juridictions du Royaume.
- Une double compétence immobilier et pénal, indispensable dès qu’un dossier comporte un soupçon de faux ou d’escroquerie.
- Des dossiers suivis en arabe, en français et en anglais, avec un compte rendu régulier pour les clients résidant à l’étranger.
- Une présence régulière dans les médias pour l’analyse de l’actualité juridique immobilière au Maroc.
Questions fréquentes
Quelle différence entre un bien immatriculé et non immatriculé en cas de litige ?
Le bien immatriculé a un titre foncier à la Conservation foncière, et les droits qui le concernent ne sont opposables aux tiers que par inscription. Le bien non immatriculé relève des règles de la possession et des actes adoulaires, et le litige porte sur la preuve de la propriété par témoins et par titres. Le cabinet traite les deux, avec des stratégies radicalement différentes.
J'ai acheté un appartement sur plan et le promoteur est en retard. Que faire ?
La loi 44-00 sur la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, modifiée par la loi 107-12, impose au promoteur un contrat préliminaire, des garanties et des délais. Un retard injustifié ouvre droit à indemnisation et peut justifier la résolution. Il faut adresser une mise en demeure écrite puis saisir le tribunal, en veillant à une prénotation pour protéger votre droit sur le lot.
Comment sortir de l'indivision si les autres indivisaires refusent de vendre ?
Nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision. Une action en partage devant le tribunal de première instance permet de partager le bien s'il est divisible, sinon de le vendre aux enchères publiques et de répartir le prix. Le cabinet conduit l'action, l'expertise et la phase de vente.
Peut-on expulser un locataire qui ne paie pas ?
Oui, selon la loi 67-12 pour le bail d'habitation ou la loi 49-16 pour le bail commercial. La procédure commence par une mise en demeure dont la forme et le délai sont fixés par la loi, puis une action en paiement et en expulsion. L'erreur dans la mise en demeure est la première cause de temps perdu ; le cabinet la rédige avec soin.
Combien coûte un avocat immobilier ?
Les honoraires sont fixés par convention écrite après une première étude du dossier, selon la nature du litige, la valeur du bien et le nombre d'étapes. Dès le premier rendez-vous, le cabinet explique ce qui est réaliste et ce qui ne l'est pas, avant tout engagement.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque dossier a ses particularités et appelle une étude propre.
