La question du recouvrement et de la prescription des charges de copropriété au Maroc constitue une problématique juridique majeure, pour laquelle l’assistance d’un avocat en droit immobilier s’avère essentielle. Bien que la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le principe de l’obligation de chaque copropriétaire de participer aux charges dans son article 23, et accorde au syndic le pouvoir de recouvrement et d’action en justice dans son article 25, ce texte spécial est resté totalement silencieux quant au délai d’extinction de cette créance par la prescription.
Face à ce vide législatif dans la loi n° 18.00 (modifiée par la loi n° 106.12), la jurisprudence marocaine a tranché en écartant la prescription de droit commun de quinze ans prévue par l’article 387 du Dahir des obligations et des contrats (DOC), pour soumettre les charges de copropriété à la prescription quinquennale de l’article 391 du DOC, qui dispose que les arrérages de rentes, les loyers de biens ruraux et d’immeubles urbains, les intérêts et autres prestations analogues, se prescrivent contre toute personne par cinq ans à partir de l’échéance de chaque terme.
Les tribunaux et la Cour de cassation fondent cette position sur le caractère périodique et récurrent des charges destinées à couvrir l’entretien permanent, le gardiennage et les services communs, appliquant ainsi la ratio legis visant à protéger le débiteur contre l’accumulation de dettes périodiques excessives, avec application de la présomption de paiement de l’article 253 du DOC.
La jurisprudence retient le principe de l’autonomie des termes périodiques : le délai de cinq ans ne court pas globalement pour l’ensemble de la créance, mais distinctement pour chaque terme à compter de sa date d’exigibilité ou de l’approbation définitive des comptes par l’assemblée générale, entraînant l’extinction des créances antérieures à cinq ans. Par ailleurs, l’interruption de la prescription répond aux dispositions de l’article 382 du DOC. La fin de non-recevoir tirée de la prescription n’étant pas d’ordre public, elle doit être expressément soulevée par le copropriétaire poursuivi.
La Cour de cassation a précisé les contours de ces obligations à travers plusieurs décisions de principe : l’arrêt n° 2014/518 rendu le 2014-12-28 par la Chambre civile (dossier n° 2013/7/1/3752) distinguant les droits réels des obligations personnelles sous la loi 18.00, confirmant que la créance de charges est une obligation personnelle soumise à la prescription des créances périodiques ; l’arrêt n° 2022/99 rendu le 2022-02-10 par la Chambre civile (dossier n° 2020/10/1/5395) affirmant la compétence exclusive du syndic pour ester en justice au nom du syndicat ; l’arrêt n° 2022/72 du 2022-02-01 (dossier n° 2019/2/1/9129) consacrant la force obligatoire des décisions de l’assemblée générale approuvant les cotisations ; et l’arrêt n° 2023/47 du 2023-01-17 (dossier n° 2020/2/1/1628) rappelant l’exigence de la majorité légale de l’article 20 de la loi 18.00 pour la validité des délibérations.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque dossier a ses particularités et appelle une étude propre.
