العقار في المغرب هو أهم ما يملكه الأفراد والعائلات، وهو في الوقت نفسه المجال الذي تكثر فيه النزاعات: رسوم عقارية متنازع عليها، تقييدات مشبوهة، شياع لا ينتهي، منعشون لا يسلّمون، مكترون لا يؤدون، وحجوزات تهدد بيت الأسرة. يتولى مكتب الغلمي للمحاماة بالدار البيضاء، منذ سنة 2000، الدفاع عن المالكين والورثة والمشترين والمستثمرين في جميع المنازعات العقارية، أمام المحاكم والمحافظة العقارية.
المنازعات التي يتولاها المكتب
التحفيظ العقاري والتقييدات
التعرض على مطلب التحفيظ، والطعن في التقييدات، وطلب التشطيب، والتقييد الاحتياطي، والنزاعات الناشئة عن المسح العقاري والحدود. يعرف المكتب مساطر المحافظة العقارية والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية تفصيلاً، وهي مساطر شكلية صارمة يضيع فيها الحق بسهولة إن لم تُحترم آجالها.
دعوى الاستحقاق وحماية الملكية
استرجاع العقار ممن يحوزه بغير حق، والدفاع عن المالك ضد دعاوى الاستحقاق الكيدية، وإثبات الملكية في العقار غير المحفظ بالرسوم العدلية والحيازة. وفي حالات الاستيلاء بالتزوير، يُحال الملف إلى صفحة السطو العقاري حيث يُشرح المسار الجنائي والمدني كاملاً.
الشياع والقسمة
قسمة العقار المشاع بين الورثة أو الشركاء، رضائياً أو قضائياً، وبيع العقار غير القابل للقسمة بالمزاد العلني، والدفاع عن حقوق الشريك الذي يُستغل العقار دون علمه أو دون نصيبه من الغلة. تنظم مدونة الحقوق العينية (القانون 39.08) أحكام الشياع والقسمة، ولا يُجبر أحد على البقاء في الشياع.
نزاعات المنعشين والبيع في طور الإنجاز
التأخر في التسليم، والعيوب الخفية، والاختلاف بين المواصفات المتفق عليها والمنجزة، ورفض تحرير العقد النهائي أو تسليم الرسم العقاري المفرز. يحكم هذه النزاعات القانون 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز كما عُدّل بالقانون 107.12، الذي أحاط المشتري بضمانات لا يعرفها كثيرون.
الملكية المشتركة
نزاعات السنديك، وتحصيل التكاليف المشتركة والطعن فيها، وقرارات الجمع العام، والأشغال في الأجزاء المشتركة. ينظم القانون 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة كما عُدّل بالقانون 106.12 هذه المسائل، وقد خصص المكتب دراسة لتقادم ديون السنديك في ضوء اجتهاد محكمة النقض.
الكراء والإفراغ
الكراء السكني (القانون 67.12) والكراء التجاري (القانون 49.16): الإنذار، دعوى الأداء والإفراغ، مراجعة الوجيبة الكرائية، التعويض عن الإفراغ، واسترجاع المحل للسكن أو للهدم وإعادة البناء. يدافع المكتب عن المالكين وعن المكترين على السواء.
الحجز العقاري والتنفيذ
الدفاع عن المدين الذي يُهدَّد عقاره بالحجز، ومتابعة التنفيذ لفائدة الدائن، في ضوء قانون المسطرة المدنية الجديد (القانون 58.25) الذي أعاد ترتيب قواعد الحجز العقاري وشرط استنفاد المنقولات. راجعوا مقالنا حول مستجدات الحجز العقاري.
الاستثمار العقاري والمشاريع
فحص الوضعية القانونية للعقار قبل الشراء، والتحقق من خلوه من التحملات والتقييدات، وصياغة العقود الابتدائية والنهائية، ومواكبة المستثمر الأجنبي والمغربي المقيم بالخارج في اقتناء العقار بالمغرب.
قبل أي خطوة: ثلاث وثائق
- شهادة الملكية الحديثة من المحافظة العقارية، أو الرسوم العدلية إن كان العقار غير محفظ.
- العقود كلها: الشراء، الوعد بالبيع، عقد الكراء، العقد الابتدائي مع المنعش، الإنذارات المتبادلة.
- ما يثبت الحيازة والأداء: فواتير الماء والكهرباء، إيصالات الكراء، محاضر المعاينة، الصور.
بهذه الوثائق يستطيع المكتب في اللقاء الأول أن يحدد الطريق القانوني الصحيح وفرص النجاح الواقعية.
كيف يشتغل المكتب
- تشخيص قانوني مكتوب للوضعية العقارية: ما هو الحق، ومن يحوزه، وما السند، وما المخاطر.
- الحل الودي أولاً عندما يكون ممكناً: إنذار قانوني محكم، تفاوض، وساطة أو تحكيم إن نُص عليه في العقد.
- الإجراءات التحفظية قبل الدعوى: التقييد الاحتياطي، الحجز التحفظي، الخبرة الاستعجالية لإثبات الحالة.
- الدعوى أمام المحكمة المختصة، مع متابعة الخبرة القضائية ومراحل الاستئناف والنقض.
- التنفيذ: الحكم الذي لا يُنفَّذ لا قيمة له، والمكتب يتابع التنفيذ حتى التقييد أو الإفراغ أو الأداء الفعلي.
لماذا المكتب
- خمسة وعشرون عاماً من الممارسة في المنازعات العقارية بالدار البيضاء ومختلف محاكم المملكة.
- تخصص مزدوج في العقار والجنائي، وهو ما يحتاجه كل ملف فيه شبهة تزوير أو نصب.
- متابعة الملفات بثلاث لغات، مع تواصل منتظم للمقيمين بالخارج.
- حضور إعلامي منتظم في تحليل المستجدات القانونية العقارية في المغرب.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين عقار محفظ وغير محفظ من حيث النزاع؟
العقار المحفظ له رسم عقاري بالمحافظة العقارية، والحقوق عليه لا تثبت في مواجهة الغير إلا بالتقييد. العقار غير المحفظ تحكمه قواعد الحيازة والرسوم العدلية، والنزاع فيه يدور حول إثبات الملكية بالشهود والرسوم. المكتب يتولى النوعين، والاستراتيجية تختلف جذرياً بينهما.
اشتريت شقة على التصاميم وتأخر المنعش في التسليم، ماذا أفعل؟
القانون 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز، كما عُدّل بالقانون 107.12، يفرض على المنعش عقداً ابتدائياً وضمانات وآجالاً. التأخير غير المبرر يخوّل التعويض وقد يخوّل الفسخ. ينبغي توجيه إنذار كتابي ثم رفع الدعوى، مع الحرص على التقييد الاحتياطي لحماية حقكم على الشقة.
كيف أخرج من الشياع إذا رفض باقي الشركاء البيع؟
لا يُجبر أحد على البقاء في الشياع. يمكن رفع دعوى القسمة أمام المحكمة الابتدائية، فتُقسم العين إن كانت قابلة للقسمة، وإلا تُباع بالمزاد العلني ويُوزع الثمن. المكتب يتولى الدعوى والخبرة ومرحلة البيع.
هل يمكن إفراغ مكترٍ لا يؤدي الكراء؟
نعم، وفق القانون 67.12 للكراء السكني أو القانون 49.16 للكراء التجاري حسب الحالة. المسطرة تبدأ بإنذار قانوني محدد الشكل والأجل، ثم دعوى الأداء والإفراغ. الخطأ في الإنذار هو أكثر سبب لضياع الوقت، لذلك يُعدّه المكتب بعناية.
كم يكلف توكيل محامٍ عقاري؟
تحدد الأتعاب باتفاق كتابي بعد دراسة أولية للملف، بحسب طبيعة النزاع وقيمة العقار وعدد المراحل. يشرح المكتب منذ اللقاء الأول ما هو واقعي وما هو غير واقعي، قبل أي التزام.
هذا المقال يقدم معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية. لكل ملف خصوصياته، وهو يستدعي دراسة مستقلة.
