Ce que le cabinet voit le plus souvent dans les dossiers de spoliation n’est pas un faux parfait, mais un retard : un propriétaire qui a découvert les faits puis a attendu, négocié, voyagé, ou pensé que cela se réglerait à l’amiable. Cet article explique les délais qui gouvernent ces affaires en droit marocain, et pourquoi le temps joue toujours pour le spoliateur.
Premier délai : la prescription de l’action publique
En vertu de l’article 5 du Code de procédure pénale, l’action publique se prescrit par quinze ans pour les crimes, quatre ans pour les délits et un an pour les contraventions, à compter du jour de la commission de l’infraction, le délai étant interrompu par tout acte d’enquête, d’instruction ou de poursuite.
Le délai applicable à votre dossier dépend de la qualification des faits :
- Le faux en écriture publique ou authentique (acte notarié, acte adoulaire, document administratif) est un crime au sens des articles 351 à 353 du Code pénal : quinze ans.
- Le faux en écriture privée ou de commerce (articles 357 et 358), l’escroquerie (article 540) et l’abus de confiance (article 547) sont des délits : quatre ans.
C’est l’origine de ce que l’on appelle « le délai de quatre ans » en matière de spoliation : beaucoup de procurations falsifiées sont établies sous seing privé ou présentées comme telles, et l’on attend que quatre années passent pour que les poursuites tombent. N’attendez pas que la qualification soit fixée par d’autres : la plainte est déposée sous toutes les qualifications possibles et laisse au parquet et au tribunal la qualification finale.
Deuxième délai : la course contre le tiers acquéreur
Le vrai danger n’est pas seulement la prescription, c’est la seconde vente. Entre la date de l’inscription frauduleuse et celle de votre réaction, le spoliateur cherche à revendre à un tiers présenté comme de bonne foi, parce que le dahir sur l’immatriculation foncière protège le tiers de bonne foi qui a inscrit son droit sur la foi du titre (article 66). La jurisprudence tient que la bonne foi est une question de fait et que la fraude corrompt tout, mais c’est un combat probatoire long. La prénotation (articles 85 et 86) met fin à la course le jour même : quiconque traite ensuite connaît le litige.
Troisième délai : l’action civile et l’immeuble immatriculé
Une règle importante joue en faveur du propriétaire : en vertu de l’article 63 du dahir sur l’immatriculation foncière, la prescription ne peut en aucun cas constituer un mode d’acquisition ni d’extinction d’un droit réel sur un immeuble immatriculé. L’action en nullité de l’acte falsifié et en radiation de l’inscription ne s’éteint donc pas par quinze ans comme une action personnelle ordinaire. Mais la règle ne remplace pas la preuve : plus le temps passe, plus les témoignages disparaissent, les témoins décèdent et les ventes se succèdent.
Ce que cela signifie en pratique
- La semaine de la découverte : certificat de propriété, puis prénotation.
- Le même mois : plainte pour faux, usage de faux et escroquerie, sous toutes les qualifications, avec constitution de partie civile et demande d’expertise graphologique.
- En parallèle : action en nullité et en radiation devant le tribunal de première instance, ou attente du jugement pénal selon les données du dossier.
- Ni négociation, ni signature, ni encaissement avant d’avoir consulté un avocat : négocier n’interrompt pas la prescription, et signer peut régulariser le faux.
Voir aussi : Mon bien a été vendu avec une procuration falsifiée : que faire ?
Questions fréquentes
J'ai découvert la spoliation après cinq ans, est-ce fini ?
Non. Si les faits sont qualifiés de crime (faux en écriture authentique, par exemple), la prescription est de quinze ans. Et même si l'action publique est prescrite pour un délit, l'action civile en restitution d'un bien immatriculé reste possible en principe, car la prescription ne fait ni acquérir ni perdre un droit réel sur un immeuble immatriculé. Mais le temps complique la preuve et renforce la position du tiers acquéreur.
À partir de quelle date court le délai ?
La règle est que l'action publique se prescrit à compter du jour de la commission de l'infraction, le délai étant interrompu par tout acte d'enquête ou de poursuite. La date à laquelle vous découvrez les faits n'est pas nécessairement le point de départ, et c'est précisément ce qui rend l'attente dangereuse.
Quelle démarche arrête immédiatement le danger ?
La prénotation sur le titre foncier, puis la plainte. La prénotation n'attend le résultat d'aucune enquête et empêche tout acquéreur ultérieur d'invoquer sa bonne foi.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque dossier a ses particularités et appelle une étude propre.
