Vous découvrez, en demandant un certificat de propriété ou en visitant votre bien, que le titre foncier n’est plus à votre nom : une vente a été inscrite à la Conservation foncière sur la base d’une procuration qui porte votre nom et une signature qui n’est pas la vôtre. Cet article explique, étape par étape, ce qu’il faut faire le premier jour et dans les semaines qui suivent, et les textes qui gouvernent chaque étape.
D’abord, comprendre ce qui s’est passé
La procuration falsifiée est l’outil le plus utilisé de la spoliation immobilière au Maroc. Un mandat général ou spécial est établi au nom du propriétaire, parfois devant un notaire ou des adouls qui ignorent le faux, parfois par falsification complète, puis utilisé pour vendre le bien à un premier acquéreur complice. Le bien est ensuite revendu à un acquéreur « de bonne foi » pour compliquer la restitution. L’objectif n’est pas l’acte lui-même mais l’inscription sur le titre foncier, car les droits réels sur un immeuble immatriculé n’existent à l’égard des tiers que par leur inscription, en vertu des articles 66 et 67 du dahir sur l’immatriculation foncière tel que modifié et complété par la loi 14-07.
Ce qu’il faut faire le premier jour
- Demandez un certificat de propriété à la Conservation foncière qui détient votre titre. On l’obtient souvent le jour même ; il liste toutes les inscriptions : au nom de qui, par quel acte, à quelle date, devant quel notaire ou adoul.
- Demandez copie de l’acte et de la procuration ayant servi à l’inscription. Toute personne intéressée peut consulter les pièces déposées à la Conservation foncière.
- Ne signez aucun document que l’acheteur ou l’intermédiaire vous propose « pour régulariser », et n’encaissez aucune somme : le but est le plus souvent de régulariser le faux rétroactivement.
- Réunissez les preuves de votre absence du Maroc ou de votre non-comparution devant le notaire à la date de la procuration : passeport, billets, attestation d’emploi, résidence à l’étranger. C’est l’argument le plus fort en matière de faux.
Geler le bien par une prénotation
Avant tout procès, il faut empêcher une nouvelle cession. La prénotation prévue aux articles 85 et 86 du dahir sur l’immatriculation foncière conserve provisoirement votre droit : soit sur ordonnance du président du tribunal de première instance demandée en référé, soit sur la base de la requête introductive d’instance. Son effet pratique : quiconque traite sur le bien après sa date connaît le litige et perd toute possibilité d’invoquer sa bonne foi. Dans les dossiers de spoliation, chaque jour sans prénotation est un jour où le bien peut être revendu.
La plainte pénale
Une plainte est déposée auprès du procureur général du Roi près la cour d’appel compétente (ou du procureur du Roi selon la qualification) pour faux et usage de faux (articles 351 à 367 du Code pénal) et escroquerie (article 540), avec constitution de partie civile. Le parquet de Casablanca a créé une cellule spécialisée dans la spoliation foncière. La plainte demande une expertise graphologique de la signature qui vous est attribuée, l’audition du notaire ou des adouls et des témoins, et le traçage du prix de vente.
Attention aux délais : l’action publique se prescrit par quatre ans pour les délits et quinze ans pour les crimes (article 5 du Code de procédure pénale), et la qualification du faux en délit ou en crime dépend de la nature de l’écrit. N’attendez donc pas « que cela se règle à l’amiable ».
L’action civile en restitution
Devant le tribunal de première instance du lieu de situation du bien, une action en nullité de la procuration et de la vente, et en radiation de l’inscription est engagée contre toutes les personnes au nom desquelles le bien a été inscrit, avec restitution de la propriété et dommages-intérêts. Si le bien a été revendu, le dernier acquéreur est appelé en cause : la jurisprudence est constante, la fraude corrompt tout, l’inscription fondée sur un faux ne purge pas la nullité, et la bonne foi est une question de fait qui se prouve et ne se présume pas contre le vrai propriétaire. La loi 39-08 (Code des droits réels) rappelle en son article 4 que les actes translatifs de propriété immobilière ne peuvent être établis que par acte authentique ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation.
L’action civile peut avancer en parallèle de la plainte, ou le tribunal civil peut surseoir à statuer jusqu’au jugement pénal (« le criminel tient le civil en l’état »). Le choix dépend des données de chaque dossier.
L’exécution
Le jugement de radiation ne s’exécute pas seul. Une fois définitif, il est déposé auprès du conservateur foncier pour radier les inscriptions nulles et rétablir le titre à votre nom, puis l’expulsion est poursuivie si le bien est occupé.
Les documents à apporter au premier rendez-vous
- Certificat de propriété récent et copie du titre foncier ou de l’acte d’achat d’origine.
- Copies de la procuration et de l’acte de vente inscrits (ou leur numéro de dépôt).
- Preuves de votre absence ou de votre non-comparution à la date de la procuration.
- Carte nationale et passeport (pour la comparaison des signatures).
- Toute correspondance avec le spoliateur ou l’intermédiaire.
Pour prévenir
Abonnez-vous au service d’alerte de la Conservation foncière pour être averti de toute demande d’inscription sur votre titre, demandez un certificat de propriété une fois par an, et ne laissez jamais une procuration générale sans limite de durée entre les mains de quiconque.
Voir aussi : Délais de plainte en matière de spoliation immobilière, Comment protéger votre titre foncier depuis l’étranger, et la page du cabinet sur la spoliation immobilière.
Questions fréquentes
Quelqu'un peut-il vendre mon bien avec une procuration à mon insu ?
Oui, c'est le scénario le plus fréquent de spoliation immobilière au Maroc : une procuration est établie au nom du propriétaire avec une signature falsifiée, souvent lorsqu'il réside à l'étranger, est âgé ou décédé, puis utilisée pour vendre le bien et inscrire la vente à la Conservation foncière.
Quel est le premier document à demander ?
Le certificat de propriété auprès de la Conservation foncière qui détient le titre. Il montre toutes les inscriptions sur votre bien : au nom de qui, par quel acte, à quelle date. C'est le point de départ de toutes les démarches.
Puis-je récupérer le bien s'il a été revendu à un tiers ?
Dans beaucoup de cas, oui. L'inscription fondée sur un acte falsifié est nulle et la fraude corrompt tout. Mais la bonne foi du dernier acquéreur est une question de fait débattue devant le tribunal ; c'est pourquoi la rapidité de la prénotation est décisive : après elle, aucun nouvel acheteur ne peut prétendre ignorer le litige.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque dossier a ses particularités et appelle une étude propre.
