Dans le cadre de la consultation juridique, achat d’un appartement sur plan et difficultés du projet, quels sont les droits de l’acheteur et quelle est la responsabilité du promoteur immobilier et du notaire ?
L’acheteur peut conclure une promesse de vente ou un contrat de réservation d’un appartement sur plan, et remettre une somme d’avance sur la base de la réalisation du projet et de la livraison de l’appartement dans un délai convenu, pendant lequel il s’occupe du règlement du reste du prix, mais il est surpris par l’expiration du délai sans que la construction ne soit achevée, ou par l’absence des autorisations nécessaires, ou par une différence entre les travaux réalisés et les spécifications contractuelles, ce qui soulève la question de l’obligation du vendeur d’exécuter ou de restituer les fonds et d’indemniser, ainsi que l’étendue de la responsabilité du notaire dans l’opération.
Le traitement juridique commence par la détermination de la véritable nature de l’accord, car la qualification du document de promesse de vente ou de contrat de réservation ne suffit pas à elle seule à déterminer le régime juridique auquel il est soumis ; si le vendeur est tenu de réaliser un immeuble dans un délai déterminé et d’en transférer la propriété contre un prix payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux, il y a lieu d’examiner l’application des dispositions de la vente d’immeuble en état futur d’achèvement, telles que complétées dans le Dahir des obligations et contrats par la loi n° 44.00 et modifiées par la loi n° 107.12, en tenant compte de la date du contrat et de son contenu.
Il convient de distinguer entre l’absence du permis de construire au moment de la conclusion du contrat et le défaut d’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité au moment de la livraison, car le contrat de réservation ne peut être conclu avant l’obtention du permis de construire sous peine de nullité, et la loi exige son obtention pour la conclusion du contrat préliminaire, et l’immeuble n’est pas considéré comme légalement achevé par le seul achèvement des travaux sans l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, conformément à l’article 618-15, de sorte qu’il ne suffit pas que le vendeur affirme que les documents seront établis ultérieurement, mais il faut vérifier leur existence et leur rattachement au projet concerné.
De même, le contrat de réservation n’est pas un moyen de maintenir l’acheteur lié au projet pour une durée indéterminée, car la loi organise le droit de s’en rétracter et fixe sa durée de validité à six mois non renouvelables, qui prend fin par la conclusion du contrat préliminaire ou par la rétractation et la restitution des sommes avancées ; il y a donc lieu d’examiner le sort de la réservation après l’expiration de sa durée, au lieu de considérer le seul reçu de paiement comme une garantie suffisante pour l’acquisition de l’appartement.
Quant à la différence de superficie, de division, d’équipements ou de parties communes par rapport à ce qui a été convenu, elle exige la comparaison du contrat, du cahier des charges et des plans autorisés avec les travaux réalisés, car l’article 618-7 oblige le vendeur à respecter les plans d’architecture, le délai de réalisation de la construction et les conditions du cahier des charges, et le différend technique nécessite le recours à une expertise qui détermine la nature de l’infraction, sa gravité et la possibilité de la réparer, car le manque susceptible d’être corrigé diffère de l’infraction qui porte atteinte à la sécurité de la construction ou qui empêche sa livraison et son appropriation de manière légale.
Si le contrat est valable et que l’exécution reste possible, l’acheteur peut insister sur l’exécution des obligations et la livraison conforme, puis conclure la vente définitive lorsque ses conditions sont réunies ; en revanche, si l’exécution est impossible ou si le maintien de la relation n’est plus dans son intérêt en raison du manquement du vendeur, il y a lieu d’examiner la demande de résolution, la restitution des avances et l’indemnisation, tandis que la nullité est soulevée lorsque les conditions de validité du contrat font défaut, distinction nécessaire car le fondement de la restitution des fonds et de l’indemnisation diffère selon le cas, et la décision judiciaire ne remplace pas les autorisations requises et ne transforme pas une construction irrégulière en construction conforme.
Dans le cadre de la vente d’immeuble en état futur d’achèvement, l’article 618-14 accorde à l’acheteur le droit de résoudre le contrat sans indemnité si le vendeur dépasse le délai de livraison, compte tenu de la prorogation prévue par l’article 618-7, et lui reconnaît dans ce cas une indemnité de vingt pour cent des sommes versées, et l’article 618-12 organise l’indemnité de retard à raison de un pour cent par mois du montant versé, dans la limite de dix pour cent par an, après l’expiration d’un mois à compter de la notification légale reçue par la partie défaillante, avec la nécessité d’examiner les conditions d’exigibilité et de ne pas présumer de manière automatique le cumul des indemnités.
L’emploi des avances des acheteurs dans la construction ne fait pas de ceux-ci des associés au projet ni ne les oblige à supporter ses difficultés, et cet emploi ne suffit pas à lui seul à établir l’escroquerie, mais il faut vérifier les circonstances de la perception des fonds, l’exactitude des informations fournies et la destination des sommes, car le promoteur reste tenu d’exécuter ses engagements, et il ne lui suffit pas d’invoquer qu’il a dépensé les avances dans les travaux pour justifier l’absence de livraison ou le refus de restitution dès lors que son obligation est établie.
Quant au notaire, l’obligation de réaliser la construction et de livrer l’appartement ne lui incombe pas du seul fait de la réception de l’acte, mais il assume la responsabilité du respect de ses obligations professionnelles, et les articles 26, 27, 28 et 37 de la loi n° 32.09 fondent sa responsabilité pour ses fautes professionnelles et pour les déclarations dont il sait qu’elles sont contraires à la vérité ou qu’il pouvait connaître, ainsi que pour le préjudice résultant de la nullité du contrat en raison de sa faute, et elles l’obligent à vérifier les documents, à donner conseil et à clarifier les effets du contrat ; sa mise en cause repose donc sur la preuve d’un manquement précis, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.
Le mouvement des fonds revêt une importance particulière dans la détermination de cette responsabilité, car l’article 33 de la même loi interdit au notaire d’utiliser les fonds qui lui sont confiés, même temporairement, à d’autres fins que celles auxquelles ils sont destinés, et l’oblige à les déposer à la Caisse de dépôt et de gestion conformément au régime légal, et la loi interdit au rédacteur de l’acte de libérer les fractions déposées auprès de lui au profit du vendeur avant d’obtenir de celui-ci la garantie couvrant chaque fraction, compte tenu des exceptions légales relatives à la garantie.
Par conséquent, il convient de distinguer entre la remise des fonds directement au promoteur et leur dépôt auprès du notaire, et de vérifier s’ils sont encore déposés ou s’ils ont été transférés, à qui et sur quel titre, car s’il est établi que le notaire les a utilisés pour son propre compte ou les a transférés contrairement à leur destination ou les a libérés sans respecter les conditions légales, sa responsabilité peut être examinée ainsi que ce qui en découle en matière de restitution ou d’indemnisation selon le cas ; quant à l’obliger à réaliser personnellement la construction, elle ne repose pas sur sa seule qualité de notaire, mais exige un engagement autonome établi à son encontre.
En pratique, il faut réunir le contrat et ses annexes, les reçus de paiement, les virements et la correspondance, vérifier la propriété du terrain, les charges, les autorisations et les garanties, puis établir l’état du projet par un constat d’huissier de justice et une expertise en cas de besoin, et adresser une mise en demeure au vendeur précisant le manquement et ce qui est exigé de lui, et une mise en demeure distincte au notaire le cas échéant lui demandant d’indiquer les sommes reçues, leur sort, les dates de leur transfert, le bénéficiaire et le titre de leur libération, afin que la demande repose sur des faits et des documents précis.
Ensuite, le choix de l’action appropriée se fait, en exécution, en résolution ou en nullité avec restitution des sommes, avec l’examen de la mesure conservatoire adaptée pour protéger la demande portant sur un droit réel immobilier ou garantir la restitution des fonds, selon l’objet du litige et les conditions de chaque procédure, et si les documents révèlent des indices de fraude ou de dissipation de fonds confiés, la voie pénale et disciplinaire est examinée en plus de la demande civile, sans considérer la plainte à elle seule comme une garantie de récupération des sommes.
Il ne faut pas verser d’avances supplémentaires en se fondant sur de nouvelles promesses non documentées, ni interrompre arbitrairement les paiements des fractions sans déterminer si elles sont exigibles, mais il faut documenter la position de l’acheteur et sa disposition à s’exécuter lorsque les conditions sont réunies, car la protection de ses droits exige aussi d’éviter ce qui pourrait être utilisé pour lui imputer le manquement.
Cette consultation demeure un exposé de principes juridiques généraux, qui ne peuvent être appliqués à chaque cas de manière uniforme, et elle ne dispense pas de consulter les spécialistes après avoir pris connaissance du contrat et des documents et vérifié les faits, car chaque affaire a ses particularités en ce qui concerne la date du contrat, la nature des obligations, les autorisations, les garanties et le parcours des fonds, et la mesure appropriée dans une affaire peut ne pas convenir à une autre ; il faut donc obtenir une consultation particulière avant d’entreprendre toute démarche ou de produire tout effet juridique.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque dossier a ses particularités et appelle une étude propre.
