En interaction avec les demandes de renseignements et les requêtes de consultation reçues sur le site, nous avons ouvert cette rubrique afin de traiter les problématiques qu’elles soulèvent, de clarifier les dispositions légales y afférentes et d’exposer les démarches pratiques de protection des droits, dans une formulation générale permettant à l’ensemble des lecteurs d’en tirer profit, tout en respectant la vie privée de leurs auteurs, en préservant la confidentialité de leurs données, et sans divulguer leur identité ni les détails permettant de les identifier. Les avis publiés ne constituent pas une réponse à un cas déterminé, la consultation particulière demeurant liée à l’étude des faits et des documents ainsi qu’à l’appréciation des circonstances de chaque situation.
Nous nous chargerons de publier la réponse juridique aux questions qui nous parviennent dans le cadre des demandes de consultation.
L’un des héritiers refuse le partage des immeubles successoraux : comment les autres héritiers peuvent-ils obtenir leurs quotes-parts ?
Le site reçoit des interrogations concernant les successions comprenant un ou plusieurs immeubles, et dont les héritiers demeurent en indivision pendant des années en raison du refus de l’un d’eux de procéder au partage ou de son abstention de comparaître et de signer. Certains peuvent s’approprier exclusivement l’habitation, l’exploitation ou la perception des loyers, tandis que les autres se trouvent dans l’impossibilité de jouir de leurs quotes-parts. La question se pose alors de savoir quelle est la portée de ce refus et quelles sont les procédures permettant de mettre fin à l’indivision et d’obtenir les droits.
Le principe est que le refus de l’un des héritiers ne prive pas les autres coïndivisaires de réclamer le partage. En effet, le droit marocain ne contraint personne à demeurer dans l’indivision et confère à chaque coïndivisaire le droit de saisir la justice pour en demander la cessation, même si sa part est minime. Toutefois, cela ne permet pas de procéder à un partage amiable à la majorité et de l’imposer au récalcitrant ; il convient plutôt de suivre la procédure de partage judiciaire en l’absence d’accord, en tenant compte de l’existence éventuelle d’une convention écrite de maintien dans l’indivision pour une durée déterminée, et de la possibilité offerte par la loi d’en demander la résiliation pour un motif légitime.
Concrètement, les démarches commencent par la réunion de l’acte d’hérédité, des documents de décès et des titres de propriété du défunt, ainsi que par l’obtention d’un certificat de propriété récent pour chaque immeuble immatriculé, en fournissant les documents établissant la propriété s’agissant des immeubles non immatriculés. L’acte d’hérédité établit en effet la qualité d’héritier et les quotes-parts, mais il ne suffit pas à lui seul à prouver que chaque immeuble dont le partage est demandé appartenait au défunt. Si l’un des héritiers est décédé après lui, il y a lieu de compléter les documents relatifs à sa propre succession afin de déterminer les personnes auxquelles sa part a été transmise.
Il est nécessaire d’établir un état des biens dont le partage est demandé, précisant la situation de chaque immeuble, sa référence, sa superficie, ses occupants et ses revenus, ainsi que les hypothèques, saisies ou droits de tiers qui le grèvent, tout en recensant les noms de tous les coïndivisaires, leurs adresses et leurs quotes-parts, et en vérifiant l’existence d’un mineur, d’un incapable ou d’un héritier résidant à l’étranger. Il convient également de recenser les dettes de la succession, les droits et les legs dont il doit être tenu compte avant la distribution de l’actif net.
Il est recommandé, avant d’intenter l’action, de proposer aux autres héritiers un règlement clair, comprenant un partage en nature réalisable, le rachat amiable par certains des parts des autres, ou la vente conventionnelle des biens et la distribution du prix. Cette proposition peut être notifiée par huissier de justice avec fixation d’un délai raisonnable pour répondre, sans que cette invitation constitue une condition préalable générale à la recevabilité de l’action en partage. Si l’abstention persiste, les procédures judiciaires peuvent être engagées sans attendre l’accord de l’héritier récalcitrant.
L’action est intentée par l’intermédiaire d’un avocat devant la juridiction compétente, en distinguant la demande de partage de la succession du partage d’un immeuble indivis en dehors du cadre de sa liquidation. L’article 302 du Code de procédure civile n° 58.25 attribue la demande de partage de la succession à la compétence du tribunal de première instance du lieu de son ouverture, c’est-à-dire du domicile réel du défunt ou de son lieu de résidence, tandis que l’action immobilière relève, en principe, du tribunal de la situation de l’immeuble. L’importance d’une qualification correcte apparaît lorsque les biens sont répartis entre plusieurs circonscriptions judiciaires.
La procédure doit nécessairement mettre en cause tous les coïndivisaires : il ne suffit pas de diriger l’action contre le seul héritier récalcitrant, même si les autres héritiers sont d’accord sur le partage. Il faut également inscrire l’action à titre conservatoire sur les titres fonciers concernés s’il s’agit d’immeubles immatriculés, et en rapporter la preuve, conformément à l’article 316 du Code des droits réels, en mettant en cause les titulaires de droits réels grevant l’immeuble, tels que le créancier hypothécaire et le titulaire d’un droit d’usufruit, selon le cas.
Si parmi les héritiers figure un mineur ou un incapable, les règles de la représentation légale, du contrôle judiciaire et des conflits d’intérêts doivent être respectées. Si l’un d’eux se trouve à l’étranger, il y a lieu de déterminer son adresse et de suivre les procédures de notification appropriées. Quant au défaut de comparution ou au refus de signer, ils ne confèrent pas à leur auteur le pouvoir de paralyser l’action dès lors que la notification et les droits de la défense ont été respectés.
La demande tend au partage en nature chaque fois que celui-ci est possible, avec recours à une expertise pour déterminer la valeur des biens et la possibilité de constituer des lots indépendants susceptibles d’usage, et à la vente lorsqu’il est établi que le partage est impossible. Il ne suffit pas que l’immeuble soit matériellement divisible ; encore faut-il respecter les règles d’urbanisme et de lotissement ainsi que les contraintes spécifiques liées à sa nature, et préserver l’utilité recherchée de chaque partie.
Si la succession comprend plusieurs immeubles, cela n’implique pas nécessairement la division de chaque immeuble en petites parcelles ou la vente de l’ensemble, car il est possible d’envisager la constitution de lots équilibrés en valeur, assortie le cas échéant d’une soulte pour compenser la différence, lorsque la propriété, les quotes-parts et les contraintes le permettent. Toutefois, cette possibilité ne confère pas à un héritier le droit d’imposer son attribution exclusive d’un immeuble de son choix, ni de contraindre autrui à racheter sa part au prix qu’il détermine.
L’expertise revêt une importance pratique, car elle détermine si le partage est réalisable. Si l’expert conclut à la possibilité du partage en nature, il doit indiquer les lots, leur emplacement, leurs limites et leurs superficies, et établir le dossier technique exigé par l’article 317 du Code des droits réels. Il convient donc de présenter des observations sur toute lacune ou évaluation non motivée, et de demander, le cas échéant, un complément d’expertise avant qu’elle ne serve de fondement au jugement.
En revanche, s’il est établi que l’immeuble n’est pas partageable en nature, ou que son partage est contraire aux lois et aux règles, ou qu’il entraîne une dépréciation importante de sa valeur, le tribunal ordonne sa vente aux enchères publiques, en fixant la mise à prix au moyen de l’expertise et en accomplissant les formalités de vente, de publicité et de notification, en tenant compte des dispositions de l’article 319 du Code des droits réels relatives à l’épuisement des voies de recours ordinaires contre le jugement ordonnant le partage, ainsi que du pourvoi en cassation le cas échéant.
Les héritiers peuvent participer aux enchères selon leurs conditions, sans que leur qualité leur confère le droit d’acquérir l’immeuble au prix de leur choix. Après la vente et la consignation du prix, l’actif net est distribué selon les quotes-parts, en tenant compte des frais, des dettes et des droits privilégiés. C’est pourquoi le suivi ne s’achève pas au simple prononcé du jugement, mais se poursuit jusqu’à l’exécution complète et la distribution.
Si le partage en nature est ordonné, les formalités de tirage au sort et de remise des lots conformément au jugement et à la loi sont accomplies, puis les démarches techniques et foncières nécessaires à l’inscription des droits divis s’agissant des immeubles immatriculés. L’exécution de la décision judiciaire remplissant ses conditions ne dépend pas d’une nouvelle signature amiable de l’héritier récalcitrant.
S’agissant des loyers et revenus qu’un héritier encaisse seul, il est possible de demander la reddition des comptes et le paiement de la part des autres coïndivisaires. L’article 965 du Dahir des obligations et contrats oblige en effet l’indivisaire à rendre compte de ce qu’il a perçu au-delà de sa part des fruits du bien commun. À cette fin, il est recommandé de conserver les contrats de location, les reçus, les virements et les correspondances établissant les revenus et la période de leur perception.
Quant à l’indemnisation pour l’occupation exclusive du logement ou l’exploitation exclusive, elle n’est pas due automatiquement du seul fait que l’un des héritiers réside dans l’immeuble ; elle nécessite une demande précise et la preuve des circonstances de la privation de jouissance et de sa durée, en tenant compte de toute convention antérieure. En cas de péril imminent sur les biens ou leurs revenus, l’opportunité d’une mesure conservatoire ou d’un séquestre judiciaire peut être examinée lorsque leurs conditions sont réunies.
L’accord demeure possible au cours de l’instance : les héritiers peuvent parvenir au rachat des parts, à la vente amiable ou à un partage remplissant ses conditions légales et préservant les droits de tous. Quant à l’organisation temporaire de l’usage, comme l’occupation par chaque héritier d’un étage ou la jouissance de l’immeuble pendant une période déterminée, elle ne constitue pas à elle seule un partage définitif de la propriété.
Par conséquent, l’obtention de la quote-part ne dépend pas d’une persuasion sans fin de l’héritier récalcitrant : elle passe par la réunion des documents et la détermination des droits, puis par la tentative de règlement amiable et, en cas d’échec, par l’introduction d’une action complète quant aux parties et aux procédures, suivie jusqu’à la constitution des lots ou la distribution du prix de ce qui ne peut être partagé, avec la réclamation des revenus dus et la protection du bien commun selon les circonstances de chaque espèce.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque dossier a ses particularités et appelle une étude propre.
